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中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光在2023年下半年投资展望中表示，公募REITs产品数量和规模不断增长，目前已发行28只产品，整体发行规模超过920亿元，在支持实体经济、保障基本民生、促进居民消费等方面持续发挥重要作用。

李耀光认为，随着公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，预计未来公募REITs将持续扩容。其中，消费基础设施公募REITs试点有望取得突破，预计会有购物中心、百货、社区商业等作为基础资产的项目申报；保障性租赁住房REITs板块将持续扩张，首批保障性租赁住房REITs上市满一年之后可能陆续启动扩募，同时带动更多的保障性租赁住房REITs项目申报。

他分析，在二级市场方面，公募REITs市场投资将进一步趋于理性。原始权益人陆续增持体现出对资产的信心，能够持续提供稳健分红的产品有望得到投资人青睐。同时，随着投资人群体不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到投资者认可。

在李耀光看来，随着REITs试点逐渐深入，制度体系建设将持续优化完善。特别是对于存量产品的扩募，在首批扩募成功上市的基础上，越来越多具备扩募条件的项目将启动扩募工作；与此同时，扩募方式有望逐步由定向扩募扩充至公开扩募。

展望未来，李耀光认为，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步完善，多层次REITs市场建设将不断推进。